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    米宅:下半年即將迎來降價潮

    來源:米宅
    日期:2021-08-29
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    2021下半年樓市將迎來一個艱難的低谷。

    1
    全國已經沒有不缺錢的開發商了。


    2020年從[三道紅線]融資監管開始,整個中國樓市全體開始浩浩蕩蕩的去杠桿,降負債。在高周轉、高負債、拼規模的樓市上半場,頭部上市房企中80%踩中紅線。


    三道紅線直接限制了房企的融資舉債,為了降指標,房企們只能瘋狂銷售回款。說白了轟轟烈烈干了一年,都是為了頭頂那道綠。


    隨后是房地產貸款集中度管理要求(兩道紅線)的出臺,貸款的限制導致房企融資進一步困難的同時,回款速度同樣大幅度下滑。

    三道紅線是需求端的融資限制

    兩道紅線是供應端的融資限制


    金融政策原本就勒的開發商喘不上氣,現在直接吊住了脖子。

    一個直接后果就是房企違約債務大規模增加,2020年房企違約債務達222只,約是2019年的4倍,其中重點房企債券違約涉及金額接近170億元。


    根據貝殼研究院數據,2021年房企到期債務規模預計將達12448億元,同比增長36%。預計2021年違約債務將在2020年的基礎上繼續大規模增加。

    留給房企的路要么打折賣房,要么讓出股權去融資。

    比如藍光已經到了股份被拍賣的地步。

    2
    現實是只有更慘,沒有最慘。

    房企忙著去杠桿,但望川跑死馬, 指標降的還沒有增的塊。

    繼三道紅線、兩道紅線之后,2021年融資監管繼續升級,繼續打補丁。

    1、央行將商票納入房企債務監管


    近年來房企應付票據的增速明顯大于有息負債,商票作為融資渠道不斷被開發。但是由于供應鏈、采集規模等限制,超九成商票集中于TOP30房企。

    特別值得一提的是,2020年中國某大的應付票據高達2057億,華潤、綠地、融創在200-300億元之間,碧桂園、中海、世茂、保利在100-200億元之間。

    羅馬不是一天建成的,某大也不是一天“困難重重的”。

    2、拿地金額小于銷售金額的40%;

    3、近三年經營活動的現金流不能為負;

    這兩條直接把開發商“搏一搏,單車變摩托”的騷操作掐死在搖籃里,拿地金額的限制把想彎道超車的開發商直接從車上拍了下來。

    過去很多房企的發展路徑就是規模論,賠錢不重要、負債高不重要,不管不顧先干到千億再說,F在這條路徹底被堵死了,只能老老實實發展,只能向管理向銷售要結果。

    咔咔咔,指標一疊加,負債高的中小房企當場被噎死了。

    據人民法院公告網,截至8月24日,共有244家房企發布了相關破產文書,平均每天就約有一家房企破產。

    TOP房企也并不好受,比如最典型的某大,核心還是企業的流動性問題。

    說某大破產的鐵定是個錘子,因為最根本的問題不是資不抵債,而是債務-融資-銷售的連鎖反應,造成了巨大的流動性困難。

    房企怎么辦?那就嗷嗷叫的打折!

    3
    第一波降價潮已經來了。

    比如三四線城市的代表湖南岳陽,7月70城房價跌幅領先。你問有多慘?政府都不得不出來救市。

    岳陽是全國首個發布樓市“ 限跌令 ”的城市,吃瓜群眾都看呆了。

    岳陽住建局發布的《關于房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》明確要求商品住房銷售的實際成交價格不得低于備案價格的85%。
    12
    關鍵詞: / 降價潮 / 
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